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- Desde alquilar una habitación hasta optar por una vivienda completa se puede tornar un trámite complejo, que acarrea una inversión que no se ajusta a la realidad económica del país. Foto: José Daniel Ramos @danielj2511
El sueño de muchos venezolanos de alquilar una vivienda representa un signo de independencia y crecimiento personal. Sin embargo, las exigencias de muchos propietarios dejan a los interesados en una posición complicada, porque sus ingresos no se ajustan al perfil que desean los arrendadores en su intento por aminorar los riesgos que implica alquilar en el país.
Los salarios promedios vigentes, tanto en la administración pública como en el área privada, le impiden a buena parte de la población optar por el alquiler de una vivienda o incluso una habitación. La decisión en ocasiones implica meses de ahorro y austeridad para reunir las sumas requeridas.
Andrés Tovar* de 30 años de edad, quien se desempeña como programador, inició su camino para buscar alquiler en julio de 2022, con la finalidad de tener un espacio independiente en el cual desarrollarse.
El mayor inconveniente que tuvo fueron los distintos tipos de adelantos que exigen los propietarios para finiquitar la negociación, que oscilan entre los 6, 9 meses o incluso un año, entre comisiones, depósito y pagos administrativos.
Pocas opciones reales
Explicó que otro de los problemas que surgen a la hora de alquilar es que no hay muchas opciones para personas naturales, debido al sistema legal en materia de arrendamiento existente en Venezuela.
Tovar contó que al evaluar sus posibilidades optó por buscar el alquiler de una habitación, considerando que la negociación era más sencilla.
Tenía derecho a un cuarto privado, posibilidad de cocinar (solo en un horario definido), y acceso a un baño semiprivado.
Entre las ventajas del lugar estaba que era una zona privilegiada de la ciudad, con acceso fácil a través de las estaciones del Metro de Caracas, varios supermercados, y acceso a otras actividades recreativas.
Pese a ello, las restricciones del espacio y la incomodidad al no poder compartir habitación con su pareja llevó a Tovar a buscar nuevamente una opción de alquiler de un apartamento completo fuera de Caracas, específicamente en Los Valles del Tuy, estado Miranda.
Posibilidades en las ciudades dormitorio
A diferencia de Caracas, en Los Valles del Tuy el costo del alquiler se redujo incluso entre un 30 a 50 % dependiendo de la zona, detalló Tovar.
En una localidad de mediano a alto poder adquisitivo de Valles del Tuy, conocida como Vista Linda, el alquiler de un apartamento puede oscilar entre los 150 y los 200 dólares al mes.
A través de esa vía, Tovar alquiló un apartamento completo en diciembre de 2022. Para efectos de la negociación, se le pidieron tres meses de depósito, a 180 dólares cada mes para un total de 540 dólares. Además, se acordó un contrato privado para llevar un control de las condiciones.
El apartamento cuenta con dos habitaciones, semiamoblado, con cocina, camas, lavadora y aire acondicionado.
Salarios promedio en Venezuela
De acuerdo con el Observatorio Venezolano de Finanzas (OVF), el salario promedio del sector privado, referido al sector comercio y servicios del Área Metropolitana de Caracas (AMC), tuvo en enero de 2023 un promedio de 308 dólares mensuales para los cargos gerenciales. Mientras que para un profesional y técnico fue de 198 dólares mensuales, y para un obrero u operario estuvo en 127 dólares mensuales.
En la administración pública, el salario mínimo no ha sufrido variaciones y continúa anclado en 130 bolívares (menos de 6 dólares mensuales).
El salario promedio tanto en el sector público como el privado, impide optar por un alquiler tomando como referencia los precios que establece el mercado inmobiliario actual.
Trámites burocráticos a la hora de arrendar
El marco legal de alquileres en Venezuela está regido por tres leyes. La primera es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que aplica para la parte residencial. Después, está la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, que aplica a locales. La tercera es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que aplica a galpones, oficinas y depósitos.
Detalló que los instrumentos que aplican a la parte no residencial, grosso modo, mantiene una estructura similar a la del año 1999, que beneficia tanto al propietario como al inquilino. Uno de ellos es la prórroga legal.
Este consiste en el periodo de gracia que se le otorga al inquilino para entregar el inmueble una vez culmina el contrato. Esa figura representa una regla clara para ambas partes en cuanto al momento de entregar la propiedad. Sin embargo, Orta indicó que eso fue eliminado del estatuto legal que rige a los bienes de uso residencial.
En el caso de las viviendas residenciales, se debe ir a un proceso administrativo “complejo y burocrático” en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos y Viviendas (Sunavi) y después se pasa a juicio, el cual puede extenderse incluso por años.
Orta destacó también otros instrumentos sancionatorios asociados como la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la Ley de Protección al Deudor Hipotecario y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.
Sin embargo, en la parte no residencial las dos leyes vigentes, a juicio de Orta, son “equilibradas” y fomentan el arrendamiento, lo que ha permitido que ese segmento del mercado se mueva con relativa naturalidad.
Caída del arrendamiento
En contraposición, las leyes de alquiler de viviendas residenciales se han convertido en una fuente de “inseguridad jurídica” y temor por parte de los propietarios a la hora de alquilar un apartamento o una casa.
¿Cuánto cuesta alquilar en Latinoamérica?
De acuerdo con un arqueo realizado por Bloomberg a finales de 2022, en Bogotá (Colombia) el alquiler de un departamento de dos dormitorios en la capital colombiana alcanzaba los 357 dólares. Mientras que una vivienda unifamiliar se encuentra en una media de 1.483 dólares.
Por su parte, en Santiago de Chile el alquiler de una propiedad de dos dormitorios alcanza los 525 dólares según el portal inmobiliario Houm. En la Ciudad de Panamá el precio de un alquiler de un apartamento de dos habitaciones alcanzó en agosto de 2022 los 767 dólares al mes.
En el caso de Ciudad de México, un apartamento de dos dormitorios cuesta 692 dólares. Asimismo, en la capital de Uruguay, Montevideo, un apartamento de dos habitaciones cuesta en promedio 1.000 dólares de alquiler mensual.
El promedio de alquiler en Sao Paulo (Brasil) es de 650 dólares. En las ciudades de Quito (Ecuador), Lima (Perú) y Buenos Aires (Argentina) el alquiler de apartamentos de dos habitaciones ronda entre los 443 dólares, 694 dólares y 508 dólares, respectivamente.
Temor a la hora de alquilar
La actual ley de arrendamiento prohíbe tácitamente las transacciones en dólares y, además, impone un mecanismo de cálculo de los cánones de arrendamiento que no recibe ajustes desde el año 2012.
Los cálculos más conservadores de la institución, sugieren que en el país hay al menos 2 millones de inmuebles que no se integran al mercado por la inseguridad jurídica.
Manifestó que la expectativa que se tiene desde la Cámara es la modificación del procedimiento administrativo.
Distorsiones legales
Según la ley de arrendamiento, para galpones, oficinas y depósitos se permiten hasta cuatro meses de “garantía”, mientras en el caso de las viviendas se eliminó esa protección.
Pese a ello, en la práctica los propietarios siguen exigiendo una cantidad de meses a pagar de manera adelantada para firmar un contrato de arrendamiento.
Venezuela es un caso único, y de acuerdo con Orta es parte de una distorsión que surge gracias al andamiaje legal vigente.
Para el representante de la Cámara Inmobiliaria, es necesario rescatar la figura del depósito, pero de forma legal sin recurrir a cobrar altas sumas y justificarlas como una garantía, cuando en realidad representan meses de arriendo por adelantado.
Consideró que el sector inmobiliario necesita una actualización del marco jurídico, pues las leyes vigentes no ofrecen una protección y están desfasadas con la realidad económica actual.
Plan Arrienda Seguro
La Cámara Inmobiliaria de Venezuela se encuentra a la expectativa del Plan Arrienda Seguro, propuesto por el régimen de Nicolás Maduro, donde se pretende proteger a los propietarios e inquilinos, pero del cual no se han ofrecido mayores detalles.
Orta indicó que se espera para el mes de marzo que sean invitados a las mesas de trabajo para definir cuál será la estrategia que se aplicará en la materia.
“Aún no conocemos el contenido del plan, pero seremos invitados a las mesas de trabajo. Como Cámara aspiramos que eso represente un cambio de la política administrativa de la fijación, en principio, del canon de arrendamiento”.
Destacó que otros representantes del sector inmobiliario están interesados en aprovechar la oportunidad para hacer sus propuestas enfocadas hacia la simplificación de los trámites administrativos que mejoren el libre mercado inmobiliario.
(*) El nombre fue modificado por solicitud del entrevistado
