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- El Diario consultó con dos abogados, quienes recomendaron que antes de proceder con la negociación, el comprador debe asesorarse de que toda la documentación legal esté al día
Realizar la compra de un inmueble en Venezuela requiere de tiempo y planificación, ya que se debe seguir una serie de normas y procedimientos para realizar con éxito el proceso.
Lo primero que se debe tomar en consideración es la búsqueda sobre las opciones. La recomendación es revisar espacios a través de las redes sociales o de agentes sobre las alternativas que se adapten a las necesidades que busca el cliente: zona, precio y el tamaño de las instalaciones.
Luego de seleccionar el lugar —y de visitarlo para verificar que este cumple con las expectativas— se debe revisar la documentación legal para constatar que la propiedad le pertenece al vendedor y que sobre esta no pesa ninguna prohibición de venta.
El Diario consultó con la abogada Mercedes Blanco, quien explicó que cuando una persona va a comprar un inmueble tiene que estar segura de que todos los documentos estén al día porque, de lo contrario, el vendedor debe realizar la actualización para concretar la venta.
“El comprador, en conjunto con el vendedor, tiene que revisar el estatus legal de ese inmueble. Si existe una hipoteca, por ejemplo, esta debe ser liberada”, detalló.
Qué impuestos deben ser cancelados por las partes
La especialista subrayó que el vendedor debe pagar los impuestos municipales como el derecho a frente, una carga fiscal con la cual las personas naturales que poseen inmuebles, como casas o apartamentos, deben cumplir. Este pago se calcula una vez al año y debe ser cancelado el primer mes de cada trimestre.
Asimismo, Blanco comentó que los propietarios deben estar al día con el pago de los servicios básicos: luz, agua, telecomunicaciones y condominio (en caso de que sea una propiedad horizontal), antes de proceder con la venta del inmueble.
Por su parte, el comprador debe costear un impuesto ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren) que se calcula de acuerdo con la zona donde esté ubicado el inmueble.
El abogado Pedro de la Rosa destacó que aunque la ley contempla un monto, en la práctica, algunos registradores a la hora de hacer la estimación del inmueble, realizan el cálculo de forma arbitraria, lo que representa un incremento significativo para el comprador.
Detalló que recientemente asesoró a un cliente que compró un apartamento de 518 metros cuadrados con un valor de 105 mil dólares en Las Acacias, municipio Libertador de Caracas, y tuvo que cancelar 12 mil dólares por impuestos.
“No hay un monto para poder estimar el pago del impuesto en la actualidad. Hay casos que se excede hasta el 50 % o 60 % del valor del inmueble, el 2 % que establece la ley no existe. Es muy cuesta arriba para los comparadores protocolizar un documento de compra venta”, agregó Blanco.
Los abogados explicaron que luego del pago ante el Saren, se debe pagar una tasa de timbre fiscal a la alcaldía donde esté ubicado el inmueble de 0,10 unidades tributarias.
Sin embargo, cuando el proceso se realiza a través de una inmobiliaria, estas se encargan de realizar el pago de los impuestos directamente.
En 2023 Heather Mata compró un apartamento en Lecherías, estado Anzoátegui, y solo tuvo que cancelar un monto único a la inmobiliaria con la que realizó la compra.
Mercedes Blanco comentó que las inmobiliarias se encargan de pagar el impuesto total a través de convenios establecidos con los registros y notarías.
Otros aspectos que se deben tener en cuenta
El abogado Pedro de La Rosa precisó que si el inmueble no está registrado como vivienda principal, se debe pagar un impuesto al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), el cual se calcula dependiendo el monto que se coloque para la venta.
Por su parte, Blanco indicó que al momento de concretar la operación, es importante que el comprador tenga en cuenta que la venta la debe realizar el titular y si va a tener un apoderado, este debe tener un poder registrado para formalizar el documento antes las oficinas del Registro Público.
Los requisitos necesarios para la compra-venta de un inmueble son los siguientes:
-Cédula de identidad
-Registro de Información Fiscal (RIF) vigente
-Cédula catastral del inmueble
-Documentos de propiedad previamente revisados
-Liberación de las hipotecas (si aplican)
-Declaración única de heredados universal y declaración sucesoral (si aplica)
-Solvencias de todos los servicios básicos: agua, luz, aseo, teléfono y condominio (si aplica)
-Documento de propiedad horizontal (si aplica)
-Poder de representación debidamente protocolizado ante el Registro Público (si aplica)
-Registro en el Consejo Nacional Electoral (CNE)
Los especialistas destacaron que al momento de comprar un inmueble, los interesados también deben contar con asesoría de un abogado para completar de forma efectiva todos los trámites legales y evitar inconvenientes ante los registros.
