El doble terremoto registrado el 24 de junio dejó cientos de edificaciones con distintos niveles de afectación en varias regiones del país, en especial el estado La Guaira, Miranda y el Distrito Capital; donde miles de personas perdieron parcial o totalmente sus viviendas y donde se cuenta, hasta la publicación de esta nota, 1.943 fallecidos.
La magnitud de los daños abrió interrogantes sobre quién debe asumir los costos de reparación de los inmuebles afectados.
Desde el punto de vista legal, la respuesta depende de las causas del daño y de si se trata de una vivienda unifamiliar o de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.
Qué dice la ley en Venezuela
La Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios son responsables del mantenimiento y conservación de los bienes exclusivos que integran su apartamento o local.
En cambio, los elementos comunes del edificio como la estructura, columnas, techos, fachadas, escaleras, ascensores y demás áreas compartidas son administrados por el condominio y su conservación corresponde al conjunto de copropietarios mediante el pago de las cuotas comunes.
Esto significa que, si un terremoto ocasiona daños en elementos estructurales o áreas comunes del edificio, las reparaciones deben ser asumidas por la comunidad de propietarios a través del condominio, salvo que exista una cobertura de seguros que permita atender esos gastos.
Por el contrario, cuando las afectaciones se limitan al interior de un apartamento o a bienes de uso exclusivo del propietario, la responsabilidad de las reparaciones corresponde al titular de ese inmueble.
La responsabilidad del Estado
La legislación venezolana no establece que el Estado deba indemnizar los daños ocasionados por un desastre natural. Los terremotos constituyen hechos fortuitos o de fuerza mayor, por lo que, en principio, los perjuicios derivados del fenómeno natural no generan responsabilidad civil para terceros únicamente por la ocurrencia del sismo.
Sin embargo, la situación cambia cuando los daños no obedecen exclusivamente al terremoto, sino también a posibles actos de negligencia o incumplimientos previos relacionados con la seguridad de la edificación.
En esos casos, el Código Penal contempla responsabilidades cuando una “conducta culposa” provoca lesiones o la muerte de otras personas.
Si durante una investigación las autoridades determinan que un colapso estuvo relacionado con omisiones graves, incumplimiento de normas de seguridad o falta de mantenimiento que pudo haberse evitado, las personas responsables podrían enfrentar consecuencias penales conforme a las disposiciones sobre homicidio o lesiones culposas previstas en esa normativa.
De igual manera, si una administración de condominio, un propietario o cualquier otro responsable incumplió obligaciones de conservación que hubiesen contribuido al deterioro estructural del inmueble, esa conducta podría ser objeto de evaluación por parte de las autoridades competentes, independientemente de que el terremoto haya sido el detonante del colapso.
En este sentido, la legislación venezolana distingue entre los daños derivados exclusivamente del fenómeno natural y aquellos en los que pueda demostrarse la existencia de una actuación negligente que agravó las consecuencias del sismo.
Por ello, determinar quién debe asumir los costos de las reparaciones requiere analizar cada caso de manera individual.
