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- Las leyes venezolanas establecen las obligaciones de los residentes, pero también sus derechos, los cuales deben ser garantizados aun en situación de morosidad
La morosidad es el incumplimiento del compromiso de pago de condominio. Ese cobro exige a los copropietarios pagar una cuota que depende de los metros cuadrados de su vivienda y de los servicios y gastos del edificio.
Mientras más copropietarios dejen de pagar su cuota, la tasa de morosidad del condominio incrementa, lo que impide el adecuado funcionamiento de los edificios por deudas con servicios o falta de mantenimiento en las áreas comunes como los ascensores.
Existen medidas ordinarias para que las juntas puedan gestionar el cobro a los propietarios para pagar sus cuotas, pero si estas vías se agotan y se convierte en un problema insostenible para la junta de condominio también hay alternativas judiciales.
¿Qué medidas puede tomar la junta de condominio?
La abogada Yelitze Cortez, experta en propiedad horizontal y condominios, explicó para El Diario que el primer paso que debe tomar la junta al presentarse un problema de morosidad es indagar sobre las causas que llevan a los copropietarios a incumplir con el pago.
“La recomendación es verificar la condición social del copropietario, ver si se trata de una persona que siempre estuvo solvente y de repente dejó de pagar varios meses. Un escenario es que se mudó y alquiló el inmueble, pero el inquilino no cumple con el convenio de pago. Ahí la deuda sigue siendo del propietario”, indicó Cortez.
Si la junta identifica los motivos de la mora, debe comenzar con una serie de medidas de presión en las que se le recuerde al vecino su compromiso. La abogada señaló que esto se puede hacer por llamada telefónica, correo electrónico, mensajería instantánea o con una visita al inmueble.
Advirtió que en este punto la junta no puede hacer el cobro por medios públicos ni redes sociales. Asimismo, aclaró que la junta no debe restringir servicios como el agua o el acceso a áreas comunes como ascensores y estacionamiento a los vecinos morosos, todo esto representa una violación al derecho a la propiedad.
“Toda limitación o corte de servicio lesiona el derecho de propiedad y son acciones arbitrarias, que no están ajustadas a la ley. La ley da unas herramientas para que la junta demande a una persona después de hacer las gestiones de cobranza. No es necesario cortar algún servicio o limitar el acceso porque estos derechos están garantizados en el artículo 115 de la Constitución”, dijo.
Gastos que se cubren con el pago de condominio
– Agua
– Electricidad en las áreas comunes
– Artículos de limpieza
– Trabajador residencial (antes llamado conserje)
– Vigilancia
– Mantenimiento de ascensores y otras reparaciones
Llegar a un acuerdo de pago
Si el copropietario aparece en esos llamados de atención y expone los motivos de su morosidad puede llegar a un acuerdo de pago con la junta de condominio, el abogado de la junta y la administradora.
“A la junta se le recomienda mantener una estrecha comunicación con el copropietario, el abogado y el administrador. Si el copropietario aparece y manifiesta su intención de pago, lo correcto es hacer una reunión con las partes involucradas para llevar a cabo un proceso de negociación”, detalló Cortez.
En esa negociación se establece cuáles serían las condiciones y los tiempos que tiene el deudor para pagar. Además, debe dejarse claro que si se incumple el acuerdo el copropietario puede ser demandado y su inmueble podría someterse a un embargo ejecutivo.
Este acuerdo debe llevarse en un tribunal para oficializarse y que quede el precedente de que se puede llevar el caso a una acción judicial.
Acciones legales
La abogada Yelitze Cortez comentó que no todos los casos de morosidad deben necesariamente llevarse a una demanda. La especialista sugiere que la junta analice primero los costos que podría acarrear una medida legal y los honorarios del abogado en contrapeso con la deuda del copropietario.
Que la demanda proceda rápidamente dependerá de que los trámites se hagan de forma oportuna y de la eficiencia del sistema de justicia. La abogada estima que la actuación procesal podría culminar en 11 meses.
Si la demanda procede, el caso va a una audiencia en un tribunal y el copropietario debe presentarse con un abogado defensor. Si esta persona no tiene para pagarlo, el Estado le asigna a un defensor de oficio.
Embargo ejecutivo
Si con las medidas anteriores todavía no se logra que el copropietario pague su deuda, la junta puede solicitar al tribunal un embargo ejecutivo. Este procedimiento está reflejado en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.
La medida consiste en embargar la titularidad de la propiedad, por lo que el residente no podrá disponer ni tomar acciones en torno a la propiedad como venderla o hipotecarla. Además, el tribunal debe fijar un cartel en la entrada de la vivienda que diga “embargada ejecutivamente”.
“Esto no significa que vayan a sacarle las cosas al propietario ni a desalojarlo, es una medida ejecutiva que se toma por la demanda de la deuda de condominio. Ahí se le limita el derecho a la propiedad, pero a través de una acción legal”, añadió la abogada.
El embargo representa una garantía para el condominio de que será resarcido por la deuda, bien sea porque el copropietario decide pagar o porque el inmueble se lleve a remate.
“Cuando el inmueble va a remate, el copropietario pierde definitivamente la propiedad. Esto ocurre en casos extremos en los que el residente no aparece o no ejerce derecho a la defensa en la demanda. Del monto final del remate se paga la deuda del condominio, los costos del juicio y el pago del defensor judicial”, indicó.
La abogada aclaró que estos procesos llevan tiempo y que en ningún caso un residente va a perder su propiedad por deber un par de meses del pago de condominio. Agregó que si en una comunidad existe una comunicación y participación activa, la resolución de conflictos como deudas de condominio puede ser simple y prescindir de acciones judiciales.
Insistió en que la demanda debería ser la última opción que tome una junta de condominio para lidiar con un vecino moroso.
Derechos del copropietario aunque esté moroso
La abogada María Alejandra Parra, experta en condominios, comentó que al copropietario se le debe garantizar el debido proceso y el respeto a sus derechos cuando está en una situación de morosidad. Esto empieza por la averiguación de los motivos por lo que no ha podido pagar.
“La morosidad puede ser por diversas razones, por ejemplo, que la persona atraviese una situación económica, personal o de salud que en ese momento no le permite cumplir con sus obligaciones. Ahí estamos hablando de neomororsidad, es decir, un vecino que siempre pagó puntualmente y de repente deja de estarlo por razones de fuerza mayor”, señaló Parra en entrevista para El Diario.
Destacó que cada situación de morosidad debe manejarse de acuerdo con el tipo de moroso. Agregó que en los edificios también existen los “morosos por costumbre”, que son esas personas que dejan acumular dos o tres recibos de condominio para aprovechar la depreciación del bolívar con la creencia de que le está ganado a la inflación.
En cualquiera de estos casos, las juntas de condominio no pueden vulnerar los derechos de vivienda y propiedad del residente, porque representaría un incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Constitución venezolana.
La especialista comentó que una medida arbitraria tomada por una junta de condominio podría ser retirar el derecho a voz y voto a los vecinos morosos en las asambleas de propietarios. Agregó que esto representa una violación del derecho a la propiedad de esos residentes.
“Que una persona esté morosa tampoco significa que le puedan cortar sus servicios como el agua y la llave del ascensor. Hay un principio en derecho que establece que nadie puede tomar la justicia por sus manos, porque para eso existen mecanismos legales”, expresó la abogada.
Defensa ante medidas arbitrarias
Si el copropietario está siendo víctima de medidas arbitrarias por parte de la junta de condominio, puede defenderse acudiendo a instancias administrativas o judiciales.
Parra explicó que varias alcaldías tienen espacios llamados Unidades de Participación Ciudadana para la Resolución de Conflictos y fiscalías municipales con competencia en solución de conflictos. En ambos casos participa una figura llamada juez de paz que tomará una decisión para que se le restituyan los derechos al copropietario.
“Independientemente de su estado de morosidad, el vecino puede ir inclusive a un órgano jurisdiccional y hacerse de un amparo constitucional por violaciones de derechos de garantías constitucionales”, agregó.
En ambos casos, las solicitudes proceden rápidamente. En los entes administrativos la respuesta es casi inmediata. Allí el propietario puede acudir directamente sin asistencia jurídica porque el ente se encarga de esa asesoría.
Para el amparo constitucional sí es imprescindible la presencia de un abogado que exponga la situación de la forma más adecuada y precisa para encajar en las características del amparo constitucional.
El papel del copropietario ante las medidas tomadas por la junta
Si la junta de condominio investiga el motivo de la morosidad y busca un convenio de pago con el copropietario, este residente puede hacer las negociaciones sin asesoría legal a pesar de que la junta decida incluir al abogado del condominio en la reunión.
“El convenio debe ser razonable para que la deuda quede en cero al final, por ejemplo, si el propietario ve posibilidad de saldar una deuda de seis meses en tres pagos incluyendo los recibos nuevos para que pueda cumplir con las condiciones del acuerdo”, señaló la abogada.
La abogada dijo que si el propietario carece de los recursos económicos para saldar la deuda existen otras opciones para negociar. Una de ellas podría ser que el residente se ofrezca a hacer trabajos para la comunidad.
“Otra forma puede ser que si esa persona tiene alguna habilidad o emprendimiento la junta le preste el apoyo para intentar generar los recursos suficientes y que pueda saldar su deuda”, indicó
Si el residente y la junta deciden no negociar y el condominio lleva adelante una demanda contra el copropietario, el vecino deberá asistir a las audiencias con un abogado defensor contratado o de oficio
En caso de que los cobros tengan alguna irregularidad el tribunal puede beneficiar al propietario, pero si todos los recibos cumplen con lo establecido en la ley se le solicitará al propietario pagar la deuda lo antes posible más los intereses de mora correspondientes y los gastos del juicio.
Si al final del proceso la junta solicita al tribunal un embargo ejecutivo, se le dará al propietario un plazo para un acto de cumplimiento voluntario del pago ordenado por el tribunal. En caso de que el residente no pague de forma voluntaria se procede a una ejecución forzosa a través del remate de la propiedad
¿Son las cuotas extraordinarias una medida para lidiar con la morosidad?
La abogada María Alejandra Parra aclaró que las cuotas extraordinarias que no se vean reflejadas en el recibo de condominio son ilegales, por lo que no sería la medida ideal para paliar la morosidad en un conjunto residencial.
La experta indicó que las juntas de condominio que cobran cuotas en divisas sin reflejarlas en los recibos están incurriendo en una mala praxis que puede jugarles en contra. Agregó que el día que un vecino se niegue a pagar esa cuota, el condominio no tiene ningún respaldo legal para reclamar esa deuda.
Parra insistió en que tanto la junta como los vecinos deben tener buenas prácticas en la comunidad, especialmente cuando ocurren situaciones de morosidad. Destacó la importancia de apegarse a la ley para poder defenderse y conocer el documento de condominio, así como las obligaciones y derechos que tiene cada persona al vivir en comunidad.
